Siedzisz w ulubionej kawiarni na Garnizonie albo spacerujesz brzegiem morza w Brzeźnie. W głowie układasz już meble w swoim nowym salonie na Przymorzu czy Ujeścisku. Na koncie leży odłożone z ogromnym trudem 20% wkładu własnego. Zdolność kredytowa potwierdzona. Pora otwierać szampana? Jeszcze nie! Schowaj go do lodówki i lepiej zaparz sobie melisę.
Dziś musimy porozmawiać o czymś, co potrafi uderzyć w portfel mocniej niż jesienny sztorm na molo – o ukrytych kosztach okołotransakcyjnych.
Najczęstszy błąd kupujących? Założenie, że cena z ogłoszenia lub na stronie dewelopera to ostateczna kwota, jaką musimy zapłacić. Prawda jest brutalna: pomiędzy decyzją „KUPUJĘ!” a faktycznym odebraniem kluczy czeka na Ciebie cała rzesza ludzi i instytucji, które chętnie uszczkną coś z Twojego portfela. I co najgorsze – bank Ci tego nie skredytuje. Tę gotówkę musisz mieć w tzw. skarpecie.
Gdzie uciekają nasze pieniądze? Bierzcie kalkulatory i notujcie!
1. Prowizja dla biura nieruchomości (Bolesny procent)
Przeglądasz ogłoszenia z rynku wtórnego, nagle widzisz wymarzone M we Wrzeszczu. Dzwonisz, a tam… uśmiechnięty agent nieruchomości. Coraz trudniej w Trójmieście kupić mieszkanie bezpośrednio od właściciela.
Standardowa prowizja dla biura (pobierana od kupującego) to zazwyczaj od 1,5% do nawet 3% wartości mieszkania (+ 23% VAT). Przy gdańskich cenach, gdzie sensowne 3 pokoje to wydatek rzędu 700 000 zł, prowizja na poziomie 2% netto oznacza rachunek na... ponad 17 000 zł brutto!
- Gdański Tip: Zawsze, ale to zawsze pytaj o prowizję już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej i – co najważniejsze – twardo ją negocjuj! Poluj też na ogłoszenia z magicznym dopiskiem "0% prowizji od kupującego".
2. Urząd Skarbowy, czyli cios prosto w serce (Podatek PCC)
Jeśli kupujesz mieszkanie z tzw. drugiej ręki (rynek wtórny), państwo wyciąga rękę po 2% Podatku od Czynności Cywilnoprawnych (PCC). Liczy się go od wartości rynkowej nieruchomości. Przy naszym przykładowym mieszkaniu za 700 tys. zł, to 14 000 zł, które musisz przelać notariuszowi od ręki!
*GIGA WAŻNY WYJĄTEK (Ratunek dla młodych!) - Jeśli to Twoje absolutnie pierwsze mieszkanie w życiu (nie miałeś wcześniej nawet ułamka innej nieruchomości), jesteś z tego podatku w 100% ZWOLNIONY! Zostaje kilkanaście tysięcy na wykończenie. (Uwaga: Kupując nowe mieszkanie od dewelopera też nie płacisz PCC, bo w jego cenie jest już wliczony podatek VAT).
3. Pan Notariusz i Sąd (Księgi Wieczyste)
Spotkanie u notariusza w eleganckiej kancelarii z widokiem na Motławę to nie jest darmowa przyjemność. Co tam zostawisz?
- Taksa notarialna: Zależy od wartości mieszkania, ale dobra wiadomość jest taka, że o taksę... też się targujemy! Zadzwoń do kilku kancelarii w Śródmieściu czy we Wrzeszczu i porównaj ceny. Zazwyczaj zapłacisz tu od 1500 do 3500 zł (+ VAT).
- Wypisy z aktu: Za każdą stronę kopii aktu notarialnego (dla Ciebie, banku, spółdzielni, sądu) płacisz ok. 6 zł + VAT. Zbiera się z tego często kolejne 200-400 zł.
- Opłaty sądowe: Wpis w księdze wieczystej, że to Ty jesteś nowym właścicielem (200 zł), wpis hipoteki dla banku (200 zł) i podatek od ustanowienia hipoteki (19 zł – niby śmieszna kwota, ale jak zapomnisz złożyć formularza w skarbówce, dostaniesz bolesną karę!).
4. Bank też chce swoje (Koszty okołokredytowe)
Dostanie kredytu to sukces, ale bank nie rozdaje walizek z pieniędzmi za darmo:
- Wycena nieruchomości (operat szacunkowy): Bank musi wysłać rzeczoznawcę, żeby sprawdził, czy to M3 na Morenie faktycznie jest warte tyle, ile krzyczy sprzedawca. Koszt: ok. 500 – 1000 zł (płatne z góry z własnej kieszeni).
- Prowizja za udzielenie kredytu: Waha się od 0% (szukaj promocji!) do 2% kwoty kredytu.Ubezpieczenia: Bank zmusi Cię do ubezpieczenia murów od pożaru/zalania i bardzo często – do ubezpieczenia na życie. Pierwsze składki zawsze płaci się z góry za cały rok.
5. "Podatek od IKEI" i czynsz za puste ściany
Budżet spina się u notariusza, klucze w dłoni. Ale zaraz... Zanim ekipa wykończeniowa zrobi z betonu przytulne gniazdko, miną ze 2-3 miesiące. Pamiętaj, że czynsz do nowej wspólnoty mieszkaniowej (i ratę kredytu!) płacisz od dnia odbioru kluczy! Płacisz więc podwójnie: za wynajem obecnego lokum i utrzymanie nowego pustostanu.
Do tego dolicz wynajęcie ekipy z bagażówką (wniesienie pralki na 4. piętro we Wrzeszczu bez windy bywa bezcenne...) i tradycyjne, weekendowe pielgrzymki do gdańskiej IKEA na Matarni. Wchodzisz tylko po pędzel i żarówki, a wychodzisz uboższy o 1500 zł z wózkiem pełnym poduszek, kwiatków i dywaników. Zjawisko niewyjaśnione naukowo.
Podsumowanie: Ile trzeba mieć w skarpecie?
Jako bezpieczną zasadę na naszym bezlitosnym, trójmiejskim rynku przyjęło się, że absolutne minimum to poduszka finansowa w wysokości ok. 10 000 - 15 000 zł (przy zakupie od dewelopera lub jeśli kupujesz swoje pierwsze w życiu mieszkanie z rynku wtórnego bez udziału biura nieruchomości).
Również warto skontaktować się z deweloperem z Gdańska i umówić się na rozmowę o cenie mieszkania i elementach składowych całej transakcji.
